Право на повернення земельної ділянки у державну власність не є абсолютним: як захистити своє майно

Спори щодо повернення земельних ділянок у державну власність – не рідкість. Особливо складною стає ситуація, коли особа отримала ділянку цілком законно, користувалася нею роками, збудувала там нові об’єкти нерухомості, а потім раптом отримує позов від державних органів про повернення землі. У таких випадках виникає безліч питань: що робити з уже збудованим майном, чи не пропущені строки позовної давності та як взагалі забезпечити право власності на землю, якщо навіть рішення міської ради не гарантує захисту від втрати майна?

У 2025 році Верховний Суд та законодавці зробили важливі кроки для врегулювання таких ситуацій, визначивши нові підходи до захисту прав добросовісних набувачів.

Рішення Верховного Суду: захист права власності та пропорційність втручання

Ключовою подією стала постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2025 у справі № 446/478/19.

У цій справі приватна особа отримала земельну ділянку за рішенням міської ради та державним актом, проте згодом виявилося, що частина цієї ділянки перетинається із землями державної власності – смугою відведення залізниці. “Укрзалізниця” вимагала визнання недійсними документів на право власності, посилаючись на те, що землі залізниці належать до державної власності і не можуть передаватися у приватну.

Верховний Суд повністю відмовив у задоволенні позову. Це рішення є надзвичайно важливим для захисту приватних власників.

Ознайомитись з текстом постанови можна за посиланням: https://www.reyestr.court.gov.ua/Review/125736760#.

Повернення земель державної власності з урахуванням прав власників нерухомості: огляд рішення

Велика Палата звернула увагу на те, що часткове накладення земельної ділянки приватної особи на землі державної власності унеможливлює повне позбавлення особи права власності. Суд наголосив, що позивач (у даному випадку “Укрзалізниця”) має точно довести, яка саме частина ділянки накладається на землі державної власності, ідентифікувавши її шляхом визначення координат поворотних точок меж. Без таких даних захист права неможливий.

Зокрема, у постанові зазначено: «121. АТ «Укрзалізниця» має довести, яка саме земельна ділянка, в яких межах накладається на смугу відведення залізниці. Захистити право без ідентифікації земельної ділянки неможливо (див. близькі за змістом висновки у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 21.03.2018 у справі № 441/123/16). 122. Отже, для вирішення подібних спорів земельна ділянка (підстави для витребування якої наявні – тобто така земельна ділянка накладається на смугу відведення залізниці) має бути ідентифікована, зокрема, шляхом визначення координат поворотних точок меж і даних про прив`язку поворотних точок меж до пунктів державної геодезичної мережі (стаття 15 Закону України «Про Державний земельний кадастр»)».

Понад те, Суд чітко зазначив, що спосіб захисту права не може призводити до втручання у право на майно, щодо якого немає спору.

«125. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що не може бути належним (правомірним) спосіб захисту, який спричиняє втручання у право на майно, щодо якого немає спору. Іншими словами, визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування та повернення сторін у попередній стан призведе до того, що ОСОБА_1 буде позбавлена права власності не тільки на ту частину земельної ділянки, яка накладається на земельну ділянку АТ «Укрзалізниця», а й на ту частину земельної ділянки, яка не є спірною і правомірність надання у власність ОСОБА_1 якої не ставиться під сумнів. Таке втручання не може визнаватися законним», – говориться в рішенні.

Ця постанова містить окремий розділ «Щодо пропорційності втручання у право особи на мирне володіння майном та співвідношення такого втручання із суспільними інтересами», посилаючись на численну практику Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ). Це означає, що держава, захищаючи свої інтереси, має діяти таким чином, щоб не порушувати надмірно права добросовісних власників.

Віндикаційний чи негаторний позов?

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.01.2025 у справі № 446/478/19 наголосила, що позовні вимоги про визнання недійсними рішення органу місцевого самоврядування та державного акта не є ефективним способом відновлення порушених прав. Натомість, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, належним способом захисту є віндикаційний позов«оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

«Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідними для ефективного відновлення порушеного права [постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14- ц (провадження № 14-256цс18), від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20)]. … 115. Отже, належним способом захисту права особи, яка позбавлена володіння земельною ділянкою, є віндикаційний позов», – говориться в постанові.

Це особливо важливо, адже раніше органи державної влади часто обирали негаторний позов (про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном), оскільки до нього позовна давність не застосовується, що викликало багато дискусій.

Строки позовної давності: єдині правила для всіх

Хоча Велика Палата у справі № 446/478/19 не досліджувала питання позовної давності, воно є ключовим у подібних спорах. Суд першої інстанції відмовив у позові саме через сплив строків позовної давності. Цікаво, що згідно окремої думки суддів Великої Палати Верховного Суду Ступак О.В., Гриціва М.І., Кривенди О.В.: https://www.reyestr.court.gov.ua/Review/126362887 – слід було залишити в силі рішення суду першої інстанції, оскільки суд обґрунтовано відмовив у позові АТ «Українська залізниця» з підстав пропуску строку давності.

Європейський суд з прав людини неодноразово підкреслював важливість строків позовної давності для забезпечення юридичної визначеності, захисту відповідачів від прострочених позовів та запобігання несправедливості. У рішенні ЄСПЛ у справі «Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства» (Stubbings and others v. the United Kingdom) від 22.10.1996 суд встановив, що строки позовної давності мають кілька важливих цілей: «забезпечувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів, спростувати які може виявитися нелегким завданням, та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із плином часу». У подальшому суд повторно підтвердив цю позицію в рішенні у справі «ВАТ «Нафтова компанія «Юкос» проти Росії» (OAO Neftyanaya Kompaniya Yukos v. Russia) від 20.09.2011.

При цьому ЄСПЛ зазначив, що вимоги щодо строків позовної давності є однаковими для всіх учасників процесу, включаючи звернення прокурора в інтересах держави. Зокрема, у рішенні від 18.03.2008 у справі «Dacia S.R.L.» проти Молдови» (Dacia S.R.L. v. Moldova, заява № 3052/04) ЄСПЛ вказав, що норми, які звільняють державні організації від обов’язку додержувати установлених строків давності, суперечать ст. 6 Конвенції, оскільки надають дискримінаційну перевагу державі без переконливої підстави (§ 76). ЄСПЛ констатував, що зміна правовідносин, які стали остаточними внаслідок спливу позовної давності або мали би стати остаточними, якби позовну давність було застосовано без дискримінації на користь держави, є несумісним із принципом правової визначеності (§ 77).

Верховний Суд також неодноразово підкреслював необхідність застосування наслідків спливу позовної давності, коли зацікавлена особа робить про це обґрунтовану заяву, навіть у спорах про захист інтересів держави.

Наприклад, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16.10.2019 у справі № 911/2818/17 суд дійшов наступних висновків: «6.45. При цьому суд апеляційної інстанції правильно відхилив доводи прокурора про дотримання трирічного строку позовної давності з посиланням на те, що відповідач-2 став власником спірної земельної ділянки згідно з договором купівлі-продажу лише 13.11.2015, оскільки право власності держави на спірну земельну ділянку було порушено, коли земельна ділянка вибула з володіння держави у володіння іншої особи, а не в момент укладення цією особою наступного правочину з відчуження цієї земельної ділянки та набрання законної сили судовим рішенням, яким підтверджено факт неправомірності вибуття спірної земельної ділянки та порушення права власності держави, тому початок перебігу строку позовної давності для позову, поданого на захист цього порушеного права, пов`язується з моментом, коли держава в особі уповноваженого органу довідалася або могла довідатися про порушення її права або про особу, яка його порушила. Аналогічну правову позицію щодо застосування перебігу позовної даності викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 в аналогічних правовідносинах між тими ж сторонами, що і у справі, яка переглядається, і суд касаційної інстанції у даній справі не вбачає правових підстав відступати від неї».

З урахуванням викладеного Верховний Суд визнав необхідним застосувати наслідки спливу позовної давності, незважаючи на доводи прокурора про необхідність захисту інтересів держави: «6.47. З огляду на викладене, суд касаційної інстанції не може не погодитися із правовими висновками судів попередніх інстанцій щодо наявності правових підстав для відмови у позові в частині витребування на користь держави спірної земельної ділянки у зв`язку зі спливом позовної давності, оскільки такі правові висновки відповідають наведеним вище правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду у справі № 911/3681/17 в аналогічних правовідносинах між тими ж сторонами, що і у справі, яка переглядається у касаційному порядку, а відповідно такі рішення ґрунтуються на принципі верховенства права, одним з елементів якого є принцип правової визначеності (п.6.46. цієї постанови)».

Зміни в законодавстві: посилення захисту добросовісних набувачів

Поряд із судовою практикою, законодавці також втрутилися в ситуацію, ухваливши Закон України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» від 12.03.2025 № 4292-IX.

Цей закон доповнив статтю 391 Цивільного кодексу України новою частиною: «2. Якщо органом державної влади або органом місцевого самоврядування, незалежно від того, чи мав такий орган відповідні повноваження, вчинялися будь-які дії, спрямовані на відчуження майна, в результаті яких набувачем такого майна став суб’єкт права приватної власності, спори щодо володіння та/або розпоряджання, та/або користування таким майном відповідним органом державної влади або органом місцевого самоврядування вирішуються на підставі статей 387 і 388 цього Кодексу». Це означає, що тепер такі спори будуть вирішуватися за правилами віндикаційних позовів, що підтверджує позицію Верховного Суду».

Крім того, стаття 261 Цивільного кодексу України була доповнена частиною 8, яка визначає початок перебігу позовної давності для вимог щодо витребування чи визнання права щодо нерухомого майна, переданого з державної або комунальної власності у приватну власність: «8. Перебіг позовної давності за вимогами щодо витребування чи визнання права щодо нерухомого майна, переданого з державної або комунальної власності у приватну власність, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, починається від дня державної реєстрації права власності першого набувача або дати передачі першому набувачеві нерухомого майна, щодо якого на момент такої передачі законом не була встановлена необхідність державної реєстрації правочину або реєстрації права власності».

Ці зміни спрямовані на усунення неоднозначної судової практики, яка фактично підміняла віндикаційний позов негаторним, що не узгоджувалося з практикою ЄСПЛ та принципом правової визначеності.